Créer une SIR (REIT) en Belgique

La REIT en Belgique est une société commerciale créée pour permettre aux investisseurs d’accéder à un portefeuille diversifié centré sur les investissements immobiliers. En Belgique, elle prend la forme du régime de la société immobilière réglementée (SIR), qui est l’équivalent du fonds de placement immobilier (ou REIT, terme utilisé ici) courant dans de nombreux autres pays du monde.

La loi du 12 mai 2014, ou loi SIR, et l’arrêté royal du 13 juillet 2014 sont deux des principales sources juridiques pour la REIT en Belgique. Selon la loi, la SIR dispose d’un statut de REIT spécifique dans le pays, dont les principales lignes directrices juridiques figurent dans plusieurs arrêtés royaux.

Les experts de notre cabinet d’avocats en Belgique présentent les principales exigences pour constituer une entité juridique destinée à servir de REIT. Nous abordons aussi brièvement le régime fiscal de la société immobilière réglementée et, sur demande, nous pouvons fournir aux investisseurs expérimentés plus d’informations sur les diverses restrictions, la diversification des risques et d’autres questions liées à la distribution.

Le fonds de placement immobilier belge

Une société immobilière réglementée est soumise à certaines conditions, non seulement quant au type d’entité juridique utilisé pour sa constitution, mais aussi en matière de distribution, de cotation et de capital.

La REIT en Belgique est placée sous la surveillance de l’Autorité des services et marchés financiers (FSMA) et soumise à ses exigences.

1. forme de société : les investisseurs doivent recourir à une société anonyme (société anonyme/naamloze vennootschap) pour créer un fonds de placement immobilier ;
2. capital : en général, le capital social minimum pour cette forme juridique est de 1,2 million EUR ;
3. exigences : la société doit obligatoirement être cotée en bourse et respecter donc toutes les règles de cotation ; une règle de diversification s’applique ;
4. restrictions : au moins 30 % des actions d’une REIT en Belgique publique sont détenues par le public ; il n’existe aucune restriction quant au type d’investisseurs ni quant à leur lieu de résidence ;

Les biens immobiliers auxquels ce fonds donne accès n’incluent pas les exploitations forestières, agricoles ou minières. Dans une mesure limitée, le fonds peut aussi donner accès à des actifs qui ne relèvent pas de l’immobilier ; à cet égard, nous vous recommandons d’examiner la législation en vigueur avec nos avocats.

Le portefeuille indique la juste valeur des biens immobiliers proposés à l’investissement, sans amortissement des bâtiments concernés. Le portefeuille fait l’objet d’une évaluation, trimestrielle dans la plupart des cas, réalisée par un expert indépendant.

Notre équipe peut vous donner plus de détails sur les règles applicables au fonds de placement immobilier belge.

L’équipe d’experts de notre cabinet d’avocats belge propose de nombreux autres services, comme l’enregistrement de marques. Vous pouvez nous contacter pour en savoir plus.

Le régime fiscal de la REIT en Belgique

Le fonds de placement immobilier est structuré sous la forme d’une société anonyme ; il est donc soumis au régime fiscal applicable aux sociétés résidentes du pays. Sa base imposable est toutefois limitée. Notre équipe présente ci-dessous les principaux impôts applicables à la REIT en Belgique :

• impôt des sociétés : l’entité juridique est soumise au taux applicable de l’impôt des sociétés, soit 25 % ;
• exit tax : elle s’applique lorsqu’une société ordinaire est transformée en fonds de placement immobilier ou lors d’une réorganisation du fonds ; son taux est de 15 % (depuis le 1er janvier 2020) et notre équipe peut vous donner plus de détails ;
• précompte mobilier : dans la plupart des cas, un précompte de 30 % s’applique aux distributions de dividendes, que les bénéficiaires soient des personnes physiques ou des sociétés ; ce taux peut être réduit dans certains cas, par exemple lorsque le fonds investit une partie de ses actifs dans certains types de biens, comme l’immobilier de santé ;
• autres aspects : des taxes sur les opérations de bourse peuvent s’appliquer et une taxe annuelle de 0,0925 % est prévue pour ce type d’entités.

Contactez nos avocats en Belgique pour en savoir plus sur le fonds de placement immobilier. Notre équipe peut vous aider à structurer, constituer et enregistrer la REIT en Belgique, et à comprendre les exigences relatives à sa fiscalité et à ses autres obligations.

Nous sommes un cabinet d’avocats généraliste qui propose également une assistance pour la représentation dans les contentieux. N’hésitez pas à nous contacter si nécessaire. Notre équipe peut également vous aider à ouvrir une société en Belgique.